La rédaction d'un contrat de location : points clés à considérer

 Un contrat bien rédigé protège les deux parties et assure une relation locative sereine. En 2024, avec les évolutions législatives récentes, voici les points clés à considérer lors de la rédaction d’un contrat de location.

1. Le cadre légal du contrat de location

a. Type de bail En France, plusieurs types de baux existent, chacun répondant à des règles spécifiques :

• Bail d'habitation classique : pour une résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
• Bail meublé : pour les logements meublés, avec une durée minimale de un an (ou neuf mois pour les étudiants).
• Bail mobilité : d’une durée de 1 à 10 mois, destiné aux locataires en mobilité professionnelle ou en formation.

Il est essentiel de choisir le bon type de bail en fonction de la situation locative.

b. La loi ALUR et ses impacts La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose depuis 2014 plusieurs obligations pour les contrats de location, dont :

• La mise à disposition d'un contrat type pour les baux d'habitation, qui doit inclure des mentions obligatoires.
• L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique au locataire, incluant le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le constat de risque d'exposition au plomb, et autres diagnostics pertinents.

2. Les mentions obligatoires

a. Identité des parties Le contrat doit mentionner clairement l’identité complète du bailleur et du locataire, ainsi que les informations de contact.

b. Description du bien loué Le contrat doit décrire le logement, y compris sa surface habitable, l’adresse, et le nombre de pièces. Pour les baux meublés, une liste des meubles et équipements fournis doit être annexée.

c. Durée du bail La durée du bail est également une mention obligatoire. Pour un bail d’habitation non meublé, la durée minimale est de trois ans pour les propriétaires particuliers et de six ans si le propriétaire est une personne morale (société).

d. Le montant du loyer et des charges Le contrat doit préciser le montant du loyer, les modalités de révision annuelle, ainsi que les charges locatives. Les charges peuvent être forfaitaires ou au réel, avec une régularisation annuelle basée sur les dépenses effectives.

e. Le dépôt de garantie Le montant du dépôt de garantie, généralement équivalent à un mois de loyer hors charges pour un bail non meublé et à deux mois pour un bail meublé, doit être indiqué dans le contrat.

3. Les clauses spécifiques

a. Révision du loyer Le contrat peut prévoir une clause de révision du loyer annuelle, en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette clause doit être spécifiée clairement, avec les modalités de calcul.

b. Résiliation et préavis Les conditions de résiliation du bail par le locataire ou le bailleur doivent être stipulées. En général, le locataire peut résilier le bail avec un préavis de trois mois (ou un mois en zone tendue ou pour certaines situations spécifiques). Le bailleur, lui, peut donner congé à l’échéance du bail avec un préavis de six mois.

c. Clause résolutoire Il est possible d’inclure une clause résolutoire dans le contrat, permettant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou en cas de non-respect des obligations du locataire.

d. Les travaux La répartition des responsabilités concernant les travaux doit être précisée. En règle générale, le locataire est responsable de l’entretien courant et des petites réparations, tandis que le bailleur doit prendre en charge les réparations importantes et la mise en conformité du logement.

4. Annexes au Contrat

a. État des lieux Un état des lieux doit être réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire. Ce document doit être annexé au contrat de location. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location, et sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie.

b. Dossier de diagnostic technique Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat et mis à jour régulièrement. Il comprend le DPE, le diagnostic amiante (si nécessaire), le constat de risque d'exposition au plomb (pour les immeubles construits avant 1949), et autres diagnostics requis selon la situation géographique et la nature du bien.

c. Règlement de copropriété Si le logement fait partie d’une copropriété, une copie des extraits du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes et les restrictions applicables au locataire doit être jointe au contrat.

5. Obligations du bailleur et du locataire

a. Obligations du bailleur Le bailleur doit :

• Fournir un logement décent, c’est-à-dire en bon état d’usage et de réparation, conforme aux normes de sécurité et de salubrité.
• Entretenir le logement et réaliser les réparations nécessaires.
• Garantir la jouissance paisible du logement au locataire.

b. Obligations du locataire Le locataire doit :

• Payer le loyer et les charges aux termes convenus.
• Maintenir le logement en bon état et réaliser les petites réparations.
• Respecter le règlement intérieur de l’immeuble.

6. Résolution des litiges

En cas de litige entre le bailleur et le locataire, plusieurs voies de recours existent :

• Conciliation : Par le biais de la commission départementale de conciliation.
• Médiation : Recours à un médiateur pour trouver un accord amiable.
• Action en justice : Si aucune solution amiable n’est trouvée, le litige peut être porté devant le tribunal.

Conclusion

La rédaction d’un contrat de location est un exercice délicat qui nécessite de respecter les obligations légales et de protéger les intérêts des deux parties. En 2024, il est essentiel de se conformer aux évolutions législatives, notamment celles introduites par les lois ALUR et ELAN, pour éviter tout litige et garantir une relation locative harmonieuse. Pour rédiger un contrat solide et conforme, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un avocat spécialisé.